De huurborg terugkrijgen: wat mag een verhuurder inhouden?

Het einde van een huurperiode lijkt simpel. Je levert de sleutels in en krijgt je borgsom terug. Toch blijft de borg in veel gevallen langer liggen dan nodig, of krijgt de huurder minder terug dan verwacht. Verhuurders kunnen onder voorwaarden bedragen inhouden voor schade of achterstallige huur, maar lang niet alles wat ze claimen is juridisch houdbaar. De wettelijke regels zijn helder, de praktijk vaak troebeler.

Een borg dient als zekerheid voor de verhuurder. Artikel 7:231 lid 3 BW schrijft voor dat de maximale borgsom gelijk is aan driemaal de maandelijkse kaalhuurbedrag voor onzelfstandige woonruimte, en gelijk aan tweemaal de kale maandhuur voor geliberaliseerde zelfstandige woningen. Bij sociale huurwoningen (onder de liberalisatiegrens) hanteren woningcorporaties vaak laggers bedragen, soms één maandhuur. De verhuurder moet deze borg op een geblokkeerde rekening zetten, waarbij de rente voor de huurder is.

Wanneer moet de borg daadwerkelijk terug?

De wet geeft geen harde termin voor terugbetaling van de borg. Dat klinkt vreemd, maar de wetgever gaat ervan uit dat verhuurder en huurder dit zelf regelen. In de praktijk betekent dit: zo snel mogelijk na de eindafrekening. Veel verhuurders hanteren een termijn van zes weken. Sommige huurcontracten bevatten een expliciete afspraak, zoals "binnen zes weken na de eindoplevering".

Die eindoplevering is het moment waarop verhuurder en huurder samen door de woning lopen. Ze vergelijken de staat van de woning met het inspectierapport bij aanvang (als dat er is). Verschillen worden genoteerd in een opleveringsrapport. Ontbreekt zo'n inspectierapport bij aanvang, dan wordt het juridisch lastig om te bepalen welke schade al bestond en welke de huurder heeft veroorzaakt.

Een verhuurder die twee maanden na oplevering nog niet heeft betaald, handelt traag maar niet per se onrechtmatig. Pas drie maanden lijkt buitensporig lang als er geen duidelijke reden is. Op dat moment kan de huurder aanmanen en wettelijke rente eisen vanaf de dag waarop de betaling had moeten plaatsvinden. Die wettelijke rente bedraagt in 2026 voor handelstransacties ten minste 11,25% (de Europese basisrente plus 8 procentpunten), maar voor consumenten geldt de wettelijke rente voor niet-handelstransacties: 5% in 2026.

Wat mag een verhuurder inhouden en wat niet

Verhuurders grijpen vaak naar de borg voor schades die bij nader inzien niet verhaalbaar zijn. De wetgeving kent een duidelijk onderscheid tussen normale slijtage en daadwerkelijke schade. Normale slijtage hoort bij het gebruik van een woning en valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Denk aan verkleurde verf na vijf jaar, licht beschadigde vloerdelen, of krasjes op een aanrecht.

Schade daarentegen ontstaat door onzorgvuldig gebruik: een brandplek in het aanrechtblad, een gat in de deur, zwaar beschadigde vloerdelen door het slepen van meubilair zonder bescherming. De Huurcommissie gebruikt bij geschillen vaak de Notitie Klein Onderhoud als leidraad, hoewel die formeel alleen geldt voor onderhoud tijdens de huurperiode. De rechter kijkt bij schade vooral naar redelijkheid: kon de huurder dit voorkomen? Heeft de verhuurder zelf zijn onderhoudsplicht nageleefd?

Een veelvoorkomend conflict ontstaat rond schilderwerk. Sommige verhuurders eisen dat de huurder de woning "opgeschilderd" oplevert. Dat mag alleen als dit expliciet en duidelijk in het huurcontract staat, en zelfs dan is het niet altijd juridisch houdbaar. Een huurder die tien jaar in een sociale huurwoning woont, kan redelijkerwijs verwachten dat de muren na die periode geschilderd moeten worden, ongeacht of hij verhuist. Dat valt onder groot onderhoud, de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Achterstallige huur mag altijd van de borg worden afgetrokken. Ook onbetaalde servicekosten, mits die in het contract staan en de verhuurder die kosten ook daadwerkelijk heeft gemaakt. Een verhuurder kan niet zomaar €150 rekenen voor "algemene eindschoonmaak" als de woning redelijk schoon is opgeleverd. De huurder moet de woning "geveegd maar niet geschuurd" opleveren. Lichte stoflagen of wat kruimels in een keukenkastje rechtvaardigen geen inhoudingen.

Welke schade is daadwerkelijk verhaalbaar

De leeftijd van onderdelen speelt een cruciale rol. Een verhuurder kan niet de volledige vervangingskosten van een tienjarig karpet in rekening brengen omdat de huurder er een rode wijnvlek op heeft gemaakt. Het karpet had misschien nog twee jaar technische levensduur. De huurder betaalt dan maximaal een evenredig deel, rekening houdend met de restwaarde.

Deze "restwaarde-systematiek" past de rechter vaak toe bij geschillen. Een cv-ketel heeft een levensduur van ongeveer vijftien jaar. Als een huurder na zeven jaar een ketel beschadigt die twaalf jaar oud was, is de restwaarde minimaal. Datzelfde geldt voor witgoed dat de verhuurder bij aanvang heeft geleverd: koelkasten en wasmachines hebben een economische levensduur van ongeveer tien jaar. Na zeven jaar is de restwaarde laag.

Let op: dit betekent niet dat huurders altijd wegkomen met schade aan oude spullen. Een huurder die opzettelijk of zeer onzorgvuldig iets vernielt, kan alsnog aansprakelijk zijn voor alle schade, inclusief de kosten van vervroegde vervanging. Het gaat om de vraag of de schade ook bij normaal gebruik op dat moment was ontstaan.

Hoe werkt een geschil over de borg in de praktijk

Stel: een huurder verlaat zijn sociale huurwoning na zes jaar. De verhuurder houdt €800 in van de borg (€1.200) voor schilderwerk en een beschadigd keukenkastje. De huurder vindt dit onterecht. Wat nu?

Stap één is altijd overleggen. Een schriftelijke reactie waarin de huurder uitlegt waarom de inhouding onterecht is, helpt vaak. Veel verhuurders zijn bereid om bij goede argumenten bij te sturen. Een foto van de woning bij oplevering kan helpen om aan te tonen dat de staat redelijk was. Bij sociale huurwoningen kan de huurder naar de Huurcommissie. Dat kost €25 (in 2026) en de commissie doet bindende uitspraak over geschillen tot €25.000. De gemiddelde behandelduur bedraagt vier maanden.

Bij particuliere verhuurders boven de liberalisatiegrens (€879,66 per maand in 2026) heeft de Huurcommissie geen bevoegdheid. Dan rest de kantonrechter. Een kort geding kan als de huurder direct financiële problemen heeft door de achtergehouden borg. In de meeste gevallen volstaat een bodemprocedure. De griffierechten bedragen €124 voor claims tot €1.999 en €269 voor claims tussen €2.000 en €4.999. Veel huurders schakelen het Juridisch Loket in voor een eerste advies. Dat is gratis voor mensen met een laag inkomen.

In de rechtszaal kijkt de rechter vooral naar bewijs. Heeft de verhuurder foto's van de schade? Is er een inspectierapport bij aanvang dat aantoont dat het keukenkastje toen nog intact was? Kan de verhuurder met offertes aantonen wat herstel kost? Een verhuurder die alleen vaag beweert dat "de woning er slecht uitzag" staat zwak. Een huurder die alle correspondentie en foto's netjes heeft bewaard, staat sterker.

Veelgemaakte fouten die huurders geld kosten

Veel huurders maken dezelfde denkfout: ze gaan ervan uit dat stilzwijgen van de verhuurder betekent dat alles in orde is. Dat is niet zo. Een verhuurder kan maanden later alsnog met een claim komen, zolang die binnen de verjaringstermijn valt. Voor schade geldt een verjaringstermijn van vijf jaar (artikel 3:310 BW). Praktisch gezien is het wel zo dat een verhuurder die een half jaar niets laat horen, weinig kans maakt bij de rechter. Die zal vinden dat de verhuurder onredelijk lang heeft gewacht.

Een andere vergissing: denken dat een mondelinge oplevering voldoende is. Verhuurder en huurder lopen samen door de woning, alles lijkt oké, de huurder levert de sleutels in. Twee weken later stuurt de verhuurder een mail met een waslijst aan gebreken. Zonder ondertekend opleveringsrapport staat de huurder juridisch zwakker. Niet hopeloos zwak, want de verhuurder moet alsnog bewijzen dat de schade er was, maar wel zwakker dan wanneer alles was vastgelegd.

Ook riskant: verbouwingen zonder toestemming. Een huurder die zelf een keuken heeft geplaatst moet die bij vertrek meestal verwijderen, tenzij de verhuurder ermee instemt dat de keuken blijft. Blijft die keuken en ontstaat er schade, dan mag de verhuurder herstelkosten inhouden. Een huurder die zonder toestemming muren heeft gesloopt of leidingen heeft verlegd, kan zelfs aansprakelijk zijn voor constructieve schade aan het pand. Dat gaat al gauw om duizenden euro's.

Wat te doen bij een onredelijke verhuurder

Sommige verhuurders houden standaard een deel van de borg in, ongeacht de staat van de woning. Ze gokken erop dat huurders de strijd niet aangaan. In zo'n geval kan een huurder twee kanten op: meebuigen of doorvechten. Meebuigen betekent onderhandelen om een deel terug te krijgen. Praktisch, maar het beloont malafide verhuurders.

Doorvechten betekent formeel bezwaar maken en desnoods naar de rechter. Dat kost tijd en soms geld. De Huurcommissie is voor sociale huurwoningen een laagdrempelige optie. De kantonrechter is duurder en tijdrovender, maar kan ook een kostenveroordeling uitspreken. Wint de huurder, dan betaalt de verhuurder meestal alle proceskosten. Dat werkt afschrikwekkend.

Een slim middel is de advocaat inschakelen voor één brief. Veel advocaten bieden dat aan tegen een vast tarief van €150 tot €250. Een brief op advocatenbriefpapier laat zien dat de huurder het serieus neemt. Verhuurders buigen dan vaak bij, omdat ze het risico van een verloren rechtszaak inclusief proceskosten willen vermijden. Dat werkt vooral als de huurder juridisch sterk staat met foto's en correspondentie.

De rol van het inspectierapport bij aanvang

Alles staat of valt met bewijs. Het inspectierapport bij aanvang is dé basis voor elk geschil. Zonder dat rapport is het lastig om te bewijzen wat de staat van de woning was. Verhuurders moeten volgens artikel 7:224 lid 8 BW de gelegenheid bieden om samen een inspectierapport op te stellen. Weigert de verhuurder dat, dan werkt dat in zijn nadeel bij een geschil. De rechter gaat er dan vanuit dat gebreken die bij oplevering worden geconstateerd, al bij aanvang bestonden.

Een inspectierapport hoeft niet professioneel te zijn. Een WhatsApp-conversatie met foto's kan al voldoende zijn, mits beide partijen instemmen. Handiger is een gedetailleerd rapport met foto's per ruimte, ondertekend door beide partijen. Let daarbij op details: de staat van stopcontacten, kranen, deurbeslag, raamkozijnen. Juist die details leiden later tot geschillen.

Bij oplevering geldt hetzelfde. Idealiter maken verhuurder en huurder een nieuw rapport, waarin ze de staat vergelijken met het rapport bij aanvang. Beide partijen ondertekenen, en daarmee is de juridische basis gelegd. Ontstaat toch nog discussie, dan heeft de rechter of Huurcommissie concrete aanknopingspunten.

Bijzondere situaties: faillissement en overlijden

Gaat de verhuurder failliet, dan wordt de borg onderdeel van de boedel. Dat is vervelend voor de huurder, maar niet hopeloos. De borg is een vordering die de huurder als schuldeiser kan indienen bij de curator. In de praktijk betekent dit dat de huurder pas geld ziet na afronding van het faillissement, en dan vaak slechts een fractie van het bedrag. Stond de borg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, dan is die beter beschermd. De verhuurder heeft dan alleen een pandrecht op die rekening, waardoor de huurder voorrang heeft bij uitkering.

Overlijdt de huurder, dan valt de huurovereenkomst toe aan de erfgenamen. Die nemen ook de rechten en plichten over, inclusief het recht op terugbetaling van de borg. De verhuurder moet contact opnemen met de erfgenamen of de executeur van de nalatenschap. Zijn er schulden, dan kan de verhuurder die verrekenen met de borg. Resteert er geld, dan gaat dat naar de erfgenamen. Wijzen erfgenamen de erfenis af, dan houdt de verhuurder de borg ter dekking van eventuele kosten.

Geschillen voorkomen: heldere afspraken vanaf de start

Preventie werkt beter dan genezen. Een huurder die al bij het tekenen van het contract doorvraagt over de borg, voorkomt later problemen. Vraag expliciet: op welke rekening staat de borg? Krijg ik de rente? Binnen welke termijn wordt de borg terugbetaald na oplevering? Wat zijn de criteria voor inhoudingen? Zet antwoorden schriftelijk vast, bijvoorbeeld in een bevestigingsmail.

Vraag tijdens de huurperiode om duidelijkheid over verwachtingen bij oplevering. Sommige verhuurders verstrekken een opleveringsprotocol met een checklist. Dat helpt de huurder om gericht te poetsen en kleine herstelwerkzaamheden uit te voeren. Een gaatje in de muur van een opgehangen schilderij hoeft geen probleem te zijn, maar tien gaten wel. Beter is die gaten zelf dichten met plamuur, zodat de verhuurder geen reden heeft om geld in te houden.

Documenteer alles. Foto's bij aanvang, foto's bij oplevering, kopieën van alle mailwisselingen. Bewaar offertes voor uitgevoerd onderhoud tijdens de huurperiode. Die bewijzen dat de huurder zorgvuldig met de woning is omgegaan. Bij een geschil is dit goud waard.

Wanneer juridische hulp inschakelen

Kleine bedragen onder de €500 zijn het vaak niet waard om juridisch te escaleren, tenzij het principe zwaar weegt. Tussen €500 en €2.000 loont het om eerst zelf te onderhandelen en eventueel een advocatenbrief te laten opstellen. Boven de €2.000 wordt een procedure financieel aantrekkelijker, zeker als de juridische positie sterk is.

Het Juridisch Loket biedt gratis advies voor mensen met een inkomen tot ongeveer €32.600 per jaar (in 2026). Zij kunnen helpen met het opstellen van een brief of het voorbereiden van een procedure bij de Huurcommissie. Voor complexere zaken of hogere inkomens is een advocaat nodig. Sommige rechtsbijstandverzekeringen dekken huurgeschillen, al geldt vaak een eigen risico van €250.

Een consument die lid is van de Woonbond kan tegen een klein bedrag juridisch advies krijgen. De Woonbond helpt ook bij het voeren van procedures bij de Huurcommissie. Dat is nuttig, want hoewel de procedure op papier eenvoudig lijkt, kunnen juridische details het verschil maken tussen winst en verlies.