Onderhuurder rechten: wat wel en niet mag volgens de wet

Verhuur je een kamer door of wil je tijdelijk iemand in jouw gehuurde woning laten wonen? Dan betreed je juridisch gezien een mijnenveld. Onderhuur lijkt praktisch, maar de rechten van een onderhuurder verschillen enorm van die van een gewone huurder. Wie bescherming zoekt via de Huurcommissie komt bedrogen uit: onderhuurders vallen grotendeels buiten de reguliere huurwetgeving.

Waarom een onderhuurder niet hetzelfde is als een huurder

Een huurder heeft een rechtstreekse overeenkomst met de eigenaar van de woning, een verhuurder. Die relatie valt onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), specifiek artikelen 7:201 tot 7:273. Daar staat geregeld hoe lang de opzegtermijn is, wanneer de huur mag worden verhoogd en wanneer een verhuurder de huur mag opzeggen.

Een onderhuurder huurt niet van de eigenaar, maar van de hoofdhuurder. Die hoofdhuurder is zelf ook huurder. Het gevolg: er ontstaan twee huurrelaties. De eerste tussen eigenaar en hoofdhuurder, de tweede tussen hoofdhuurder en onderhuurder. Alleen die eerste relatie geniet volledige bescherming van het huurrecht.

De tweede relatie valt wel onder huurrecht, maar kent een cruciale beperking: zodra de hoofdhuurovereenkomst eindigt, houdt ook de onderhuur automatisch op. Artikel 7:226 BW bepaalt dit glashelder. De onderhuurder kan nog zo goed zijn geweest in het betalen van de huur en het onderhouden van de woning, de wetgever biedt geen doorlopende woonzekerheid.

Toestemming van de verhuurder: verplicht of niet?

Hier begint de verwarring. Veel hoofdhuurders denken dat ze zomaar iemand anders in de woning mogen laten wonen. Niets is minder waar. Artikel 7:226 lid 1 BW zegt: zonder toestemming van de verhuurder mag je niet onderverhuren. Doe je dat toch, dan riskeert de hoofdhuurder ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter kan daar een einde aan maken, maar moet dan wel oordelen dat de verhuurder in redelijkheid bezwaar kan maken tegen de onderhuur.

Wanneer is dat bezwaar redelijk? De rechtspraak laat zien dat verhuurders vaak gelijk krijgen als:

• De woning te klein wordt voor het aantal bewoners
• De onderhuurder overlast veroorzaakt
• De hoofdhuurder zelf niet meer in de woning woont
• De onderhuur eigenlijk een illegale vorm van winstbejag is (kamerverhuur voor sterk verhoogde prijzen)

Een verhuurder mag niet zomaar nee zeggen. In de praktijk accepteren woningcorporaties vaak onderhuur voor maximaal twee jaar, bijvoorbeeld als de hoofdhuurder tijdelijk bij een partner intrekt of voor werk naar het buitenland gaat. Commerciële verhuurders zijn vaak strenger.

Huurprijs voor de onderhuurder: wat is toegestaan?

De hoofdhuurder mag niet zomaar elke prijs vragen. Het Burgerlijk Wetboek bevat geen specifieke bepaling over de hoogte van de onderhuurprijs, maar artikel 7:226 lid 3 BW geeft wel aan dat de kantonrechter de onderhuurprijs kan matigen als die 'in onredelijke verhouding staat tot de genoten prestatie'.

In de praktijk betekent dit: de onderhuurprijs mag niet veel hoger zijn dan het deel van de hoofdhuurprijs dat overeenkomt met het onderverhuurde deel. Verhuur je twee van de vier kamers, dan mag je grofweg de helft van je huurprijs doorberekenen, plus een redelijke vergoeding voor energie, water en gemeentebelastingen.

Een hoofdhuurder die 800 euro huur betaalt en een kamer onderverhuurt voor 600 euro loopt juridisch risico. De onderhuurder kan naar de kantonrechter stappen en matiging van de huurprijs vorderen. Gebeurt dit? In de praktijk zelden, omdat onderhuurders vaak bang zijn hun kamer te verliezen. Dat maakt het een kwetsbare groep.

Het puntensysteem geldt niet voor onderhuurders

Huurders van zelfstandige woonruimte met een huurprijs onder de liberalisatiegrens kunnen via het woningwaarderingsstelsel (WWS) berekenen wat de maximale redelijke huurprijs is. Voor 2026 ligt die liberalisatiegrens op 879,66 euro per maand. Het WWS kent punten toe voor oppervlakte, voorzieningen, energielabel en ligging.

Onderhuurders kunnen dit systeem niet gebruiken. De Huurcommissie heeft geen bevoegdheid om de onderhuurprijs te toetsen aan het puntensysteem. Een arrest van de Hoge Raad uit 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV6998) bevestigt dit. De enige toets die geldt is of de prijs 'in redelijke verhouding staat tot de genoten prestatie', zoals artikel 7:226 lid 3 BW aangeeft. Dat is veel vager dan het puntensysteem.

Wie als onderhuurder vindt dat de prijs te hoog is, moet naar de kantonrechter. Dat kost griffierecht (109 euro in 2026 voor een procedure tot 25.000 euro) en vraagt juridische kennis of bijstand van het Juridisch Loket. De drempel is hoog.

Opzegging door de hoofdhuurder: kortere termijnen

Een verhuurder die een huurcontract wil opzeggen moet zich houden aan strikte regels. Voor onbepaalde tijd geldt meestal een opzegtermijn van drie maanden voor woninghuur, tenzij de huurder zelf opzegt (dan een maand). Bovendien moet de verhuurder een dringende reden hebben, zoals artikel 7:274 BW vereist.

De hoofdhuurder die de onderhuur wil beëindigen heeft het gemakkelijker. Bij een contract voor onbepaalde tijd geldt een opzegtermijn van één maand, tenzij in de onderhuurovereenkomst iets anders is afgesproken. De hoofdhuurder hoeft geen dringende reden te hebben. De wetgever gaat ervan uit dat onderhuur een tijdelijk karakter heeft.

Stel: Marieke huurt een appartement in Utrecht en gaat zes maanden naar Barcelona voor een stage. Ze verhuurt onder aan Tom, met toestemming van de verhuurder. Ze spreken een contract voor bepaalde tijd af: zes maanden. Tom kan niet weigeren te vertrekken als die termijn voorbij is. Weigert hij toch, dan kan Marieke ontruiming vorderen bij de kantonrechter.

Is er geen einddatum afgesproken? Dan geldt onbepaalde tijd, en moet Marieke één maand van tevoren opzeggen. Tom kan ook zelf opzeggen met dezelfde termijn. Maar zodra Marieke zelf vertrekt en haar hoofdhuurcontract eindigt, moet Tom direct weg. Artikel 7:226 lid 2 BW laat geen ruimte voor een 'zachte landing'.

Wat als de hoofdhuurder stopt met betalen?

Een onderhuurder betaalt netjes zijn onderhuurprijs aan de hoofdhuurder. Maar die hoofdhuurder betaalt de verhuurder niet meer. De verhuurder start een ontruimingsprocedure tegen de hoofdhuurder. Mag de onderhuurder blijven?

Nee. De onderhuurder is partij bij een overeenkomst met de hoofdhuurder, niet met de verhuurder. Als de kantonrechter de hoofdhuurovereenkomst ontbindt wegens wanbetaling, vervalt automatisch het recht van de onderhuurder om in de woning te blijven. Er bestaat geen wettelijke bescherming tegen deze situatie.

In de praktijk proberen onderhuurders soms rechtstreeks contact te zoeken met de verhuurder, om direct aan hem te betalen. Sommige verhuurders gaan hiermee akkoord en sluiten een nieuw huurcontract met de voormalige onderhuurder. Dat is echter pure coulance, geen recht.

Deze kwetsbaarheid verklaart waarom verhuurders argwanend zijn tegen onderhuur. Zodra de hoofdhuurder vertrekt of problemen krijgt, ontstaat er juridische rompslomp. Verhuurders verkiezen directe huurrelaties.

Kamerverhuur: onderhuur of hoofdhuur?

Hier wordt het technisch. Iemand die een kamer verhuurt in een woning waar hij zelf ook woont, sluit vaak geen onderhuurovereenkomst maar een hospitaverhuurovereenkomst. Dat verschil is niet semantisch, maar heeft grote juridische gevolgen.

Bij onderhuur verhuurt de hoofdhuurder een zelfstandige woonruimte of een deel daarvan, terwijl hijzelf elders verblijft. Bij hospitaverhuur woont de verhuurder zelf in de woning en deelt hij voorzieningen (keuken, badkamer, toilet) met de huurder.

Hospitaverhuurovereenkomsten vallen niet onder het reguliere huurrecht van Boek 7 BW. Artikel 7:232 BW sluit deze constructie expliciet uit van huurbescherming. De hospitaverhuurder kan de huurovereenkomst veel gemakkelijker opzeggen, vaak zonder tussenkomst van de rechter. Opzegtermijnen kunnen in de overeenkomst worden afgesproken, vaak één tot twee maanden.

Voor de 'huurder' (eigenlijk hospita-bewoner) betekent dit nog minder zekerheid dan bij onderhuur. Dit verklaart waarom veel kamerverhuurders bewust kiezen voor deze constructie. Het is legaal, zolang de verhuurder werkelijk zelf in de woning woont.

Wat onderhuurders wél kunnen doen

Ondanks de beperkte bescherming heeft een onderhuurder toch rechten. De woning moet voldoen aan basale kwaliteitseisen. Artikel 7:204 BW verplicht de verhuurder (in dit geval de hoofdhuurder) gebreken te verhelpen die het genot van de woning belemmeren.

Lekt het dak, werkt de cv niet, of zit er schimmel op de muren? De onderhuurder kan de hoofdhuurder aanspreken. Die is verplicht actie te ondernemen. Doet de hoofdhuurder niets, dan kan de onderhuurder:

• De huurprijs consigneren (storten op een geblokkeerde rekening)
• Zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verhalen
• De overeenkomst ontbinden wegens tekortkoming

In de praktijk gebeurt dit zelden, omdat onderhuurders bang zijn voor escalatie. Maar juridisch bestaat de mogelijkheid wel degelijk.

Sociale huur en onderhuur: woningcorporaties zeggen vaak nee

Woningcorporaties verhuren sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen onder 48.625 euro (2026). Deze woningen zijn bedoeld voor mensen die niet zelfstandig op de vrije markt kunnen huren. Onderverhuur past niet bij die maatschappelijke taak.

De meeste corporaties staan onderhuur alleen toe in uitzonderlijke gevallen:

• Tijdelijk verblijf in het buitenland voor studie of werk (vaak maximaal twee jaar)
• Samenwonen met een nieuwe partner, terwijl de huurder zijn sociale huurwoning nog niet wil opgeven
• Mantelzorg voor een ziek familielid elders

Ook dan blijft de hoofdhuurder verplicht de woning als hoofdverblijf te beschouwen. Blijft iemand langer dan zes maanden aaneengesloten elders wonen, dan kan de corporatie de huurovereenkomst opzeggen wegens geen hoofdverblijf meer (artikel 7:274 lid 1 sub a BW).

Permanente onderhuur van een sociale huurwoning is vrijwel altijd verboden in de huurovereenkomst. Doet de huurder het toch, dan riskeert hij ontbinding. De kantonrechter oordeelt dan of de verhuurder in redelijkheid de huurovereenkomst mag beëindigen. Bij sociale huur krijgt de corporatie meestal gelijk.

Registratie van onderhuur en belastingplicht

Onderhuur heeft financiële gevolgen voor de hoofdhuurder. Zodra iemand inkomsten uit onderhuur ontvangt, moet hij dat aangeven bij de Belastingdienst. Onderhuur valt onder box 1 (inkomsten uit overige werkzaamheden) als de verhuur gepaard gaat met dienstverlening zoals schoonmaak of verstrekking van maaltijden. Zonder dienstverlening valt het vaak onder box 3 (vermogen).

Veel hoofdhuurders vergeten dit. De Belastingdiest kan bij controle naheffingen opleggen, inclusief boetes. Dat risico neemt toe nu gemeenten strenger controleren op illegale kamerverhuur, vooral in studentensteden als Amsterdam, Utrecht, Groningen en Leiden.

Gemeenten hanteren vaak vergunningsplichten voor kamerverhuur. In Amsterdam mag je sinds 2020 maximaal vier kamers verhuren, en moet je je aanmelden bij de gemeente. Overtreding kan leiden tot een last onder dwangsom tot 21.000 euro. Die regels gelden ook voor onderverhuur.

Wanneer juridische hulp inschakelen?

Een onderhuurder die wordt geconfronteerd met plotselinge opzegging, te hoge huurprijzen of een hoofdhuurder die zijn verplichtingen niet nakomt, kan terecht bij het Juridisch Loket. Daar krijg je gratis advies als je inkomen niet te hoog is (in 2026 geldt een grens van circa 31.700 euro voor alleenstaanden).

Een advocaat inschakelen is aan te raden als:

• De hoofdhuurder ontruiming vordert en je vindt dat onterecht
• Je een grote som aan te veel betaalde huur wilt terugvorderen
• De hoofdhuurder niet reageert op ernstige gebreken in de woning
• Er discussie is over de vraag of sprake is van onderhuur of hospitaverhuur

Voor procedures bij de kantonrechter kun je zelf procederen, maar de kans op succes is groter met juridische bijstand. Huurrecht is technisch en de rechter verwacht dat je de juiste artikelen aanhaalt en bewijzen levert.

Onderhuur in tijden van woningnood: een ethisch dilemma

Nederland telt in 2026 een tekort van ongeveer 390.000 woningen. Studenten kampen met wachtlijsten van jaren, starters vinden geen betaalbare woning. Onderhuur lijkt een praktische oplossing: iemand die tijdelijk elders woont biedt zijn woning aan aan iemand die dringend onderdak nodig heeft.

Toch draagt onderhuur bij aan een grijze markt waarin onderhuurders weinig rechten hebben en soms te veel betalen. Hoofdhuurders verdienen soms fors aan de woningnood van anderen. Een sociale huurwoning voor 650 euro onderverhuren voor 900 euro is niet ongebruikelijk, vooral in de Randstad.

Beleidsmakers worstelen met dit dilemma. Strengere handhaving voorkomt uitbuiting, maar verkleint ook het aanbod van beschikbare woonruimte. Soepeler regels vergroten het aanbod, maar bieden onderhuurders weinig bescherming. Tot nu toe kiest de wetgever voor behoud van de status quo: onderhuur mag, maar alleen met toestemming en zonder al te veel woonzekerheid voor de onderhuurder.